Comprar um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa, ainda mais quando se trata de um imóvel de herança. Embora muitas vezes essas propriedades sejam vendidas a preços atrativos, o comprador deve estar atento aos riscos jurídicos envolvidos. Sem os devidos cuidados, o que parecia uma boa oportunidade pode se transformar em um grande problema. Neste artigo, você vai entender o que é um imóvel de herança, os principais riscos da compra e quais medidas tomar para garantir segurança jurídica na negociação.
O que é um imóvel de herança?
Um imóvel de herança é aquele que pertence a uma pessoa falecida e que será transmitido aos seus herdeiros legais por meio do processo de inventário. Trata-se, portanto, de um bem integrante do espólio, ou seja, do conjunto de bens, direitos e obrigações deixados pelo falecido.
Somente com a partilha, no fim do inventário, que os herdeiros recebem efetivamente os bens. Portanto, até esse momento, o imóvel de herança pertence a todos os herdeiros em comunhão, e nenhuma venda pode ser realizada validamente sem a concordância expressa de todos ou autorização judicial.
É comum que esses imóveis despertem o interesse de compradores por terem preços atrativos. No entanto, por se tratarem de bens que passam por um processo de regularização, exigem cautela redobrada na negociação.
Antes de comprar um imóvel de herança, é essencial entender sua situação jurídica, quem são os herdeiros, se há testamento, se o inventário está concluído e se existem dívidas vinculadas ao bem. Esses fatores podem influenciar diretamente na validade e segurança do negócio.
Quais são os riscos de comprar um imóvel de herança?
Negociar um imóvel de herança requer cautela. Veja os principais pontos que merecem atenção:
Verifique a regularização do inventário
Antes de fechar qualquer negócio, é essencial saber se o imóvel já passou por inventário. Se ainda estiver em inventário judicial, a venda somente poderá ocorrer com alvará judicial autorizando expressamente a negociação. Esse documento deve constar nos autos do processo.
Confirme a concordância de todos os herdeiros
Outro ponto essencial é garantir que todos os herdeiros estejam de acordo com a venda. Caso a venda não seja por meio de alvará judicial, todos os herdeiros/condôminos devem concordar expressamente. Todos os herdeiros devem concordar, expressamente, com a venda.
Se um só herdeiro decidir vender o imóvel de herança sem a anuência dos demais, a venda poderá ser anulada judicialmente. Além disso, esse tipo de conflito pode gerar longas disputas judiciais e trazer prejuízos financeiros ao comprador de boa-fé.
Consulte a existência de dívidas ou ônus sobre o imóvel de herança
O imóvel pode ter vínculos financeiros que comprometem a segurança da compra, por exemplo:
- Dívidas de IPTU;
- Débitos condominiais;
- Hipoteca ou penhora;
- Litígios judiciais envolvendo o bem.
Recomenda-se solicitar certidões negativas de débitos fiscais e forenses. Essas certidões irão mostrar se o imóvel está livre para ser transferido ou se existe alguma pendência.
Formalize tudo em um contrato de compra e venda
Nunca compre um imóvel de herança com base apenas em promessa verbal ou contrato informal. O contrato de compra e venda deve ser redigido com clareza, conter todas as condições acordadas e estar de acordo com a legislação.
Um advogado especializado é fundamental para garantir que todas as cláusulas protejam o comprador e que a documentação esteja em ordem.
Atente-se à tributação incidente sobre a imóvel de herança
Na compra de um imóvel de herança, duas tributações podem incidir:
- ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): pago pelos herdeiros na transmissão da herança;
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): pago pelo comprador ao adquirir o imóvel dos herdeiros.
Além disso, os herdeiros podem ter que declarar ganho de capital no Imposto de Renda, caso o valor da venda seja superior ao valor de avaliação declarado do imóvel.
Como garantir segurança jurídica na compra?
Comprar um imóvel de herança exige atenção a diversos detalhes jurídicos que podem comprometer a validade da negociação e até gerar prejuízos futuros. Por isso, a melhor forma de garantir segurança jurídica na compra é contar com o suporte de um advogado especializado.
Esse profissional fará uma análise minuciosa da documentação. Isto é, verificará se o imóvel já foi partilhado, se todos os herdeiros estão de acordo com a venda, se o inventário foi concluído corretamente e se não há ônus sobre o bem, como dívidas de IPTU, penhoras, hipotecas ou disputas judiciais em andamento.
Além disso, o advogado é essencial para conduzir uma due diligence completa, identificando riscos ocultos e prevenindo surpresas desagradáveis após a assinatura do contrato. Ele também é responsável por redigir ou revisar o contrato de compra e venda, incluindo cláusulas que assegurem os direitos do comprador e evitem litígios.
Outro ponto importante é a orientação sobre tributação. Isso porque o advogado pode auxiliar na conferência do pagamento do ITCMD, do ITBI e, se for o caso, esclarecer as implicações do ganho de capital.
Negociar diretamente com herdeiros, sem respaldo técnico, pode resultar em nulidade do negócio, demora na regularização do imóvel ou até mesmo perda do valor investido. Por isso, a presença de um advogado desde o início da negociação é um investimento que garante tranquilidade, segurança e economia a longo prazo.
Algo comum de acontecer, por exemplo, é o comprador adquirir um imóvel de herança após assinatura de contrato com apenas um dos herdeiros. Mesmo pagando integralmente o valor, o comprador poderá perder o bem se os demais herdeiros não concordarem com a venda. A análise jurídica adequada evita situações como essa.
Conclusão
A compra de um imóvel de herança pode ser uma excelente oportunidade, mas também traz riscos que exigem atenção. Antes de fechar qualquer negócio, é essencial verificar a regularidade do inventário, a concordância dos herdeiros, a inexistência de dívidas e a tributação incidente.
Além disso, contar com o acompanhamento de um advogado experiente é o melhor caminho para garantir segurança jurídica e evitar prejuízos futuros. Com informação e orientação adequada, você pode realizar uma compra segura e tranquila.
Se você gostou deste artigo ou ainda tem alguma dúvida sobre o tema, deixe seu comentário abaixo ou entre em contato.