Perda do direito real de habitação

Existem diversas limitações e condições que podem afetar a aplicação do direito real de habitação, dependendo das circunstâncias específicas de cada caso. Neste artigo, analisaremos algumas dessas limitações, como a incompatibilidade com certos tipos de condomínio e a possibilidade de perda do direito real de habitação.

É possível a perda do direito real de habitação?

O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente garante a possibilidade de continuar residindo no imóvel que servia como moradia familiar, mesmo após o falecimento do proprietário.

O Código Civil garante esse direito, desde que a utilização do imóvel seja exclusivamente para a residência da família.

Este direito, apesar de assegurar a estabilidade habitacional do sobrevivente, não é absoluto. Desse modo, é possível a perda do direito real de habitação.

Condomínio e a incompatibilidade com o direito real de habitação

O direito real de habitação não se aplica a todos os tipos de propriedade. Em particular, os imóveis que estão em um condomínio indivisível, como ocorre em propriedades compartilhadas, não comportam o direito real de habitação.

Um condomínio indivisível ocorre quando várias pessoas possuem um imóvel em conjunto, sem que haja divisão física das partes. Nesses casos, o imóvel pertence a todos os condôminos em sua totalidade, e a utilização ou disposição do bem depende do consentimento de todos.

Se um dos coproprietários falecer, o cônjuge ou companheiro sobrevivente não terá o direito real de habitação. Isso ocorre porque a indivisibilidade do condomínio impede que qualquer parte do imóvel seja destinada exclusivamente a um dos herdeiros ou beneficiários.

Por exemplo, imagine que João e seus dois irmãos herdam uma casa de seus pais, em condomínio indivisível. João vive na casa com sua esposa, Maria. Após o falecimento de João, Maria deseja continuar morando na casa, alegando o direito real de habitação. No entanto, como a casa pertence também aos irmãos de João, e o imóvel é indivisível, Maria não pode exercer o direito real de habitação.

Desse modo, o condomínio formado antes do falecimento não permite a aplicação do direito real de habitação. Nesse caso, não há a perda do direito real de habitação, mas sim a inexistência do direito.

Condomínio pós-morte e o direito real de habitação

Por sua vez, o direito real de habitação se aplica em situações de condomínio pós-morte, em que o imóvel é compartilhado entre os herdeiros, mas permite o exercício do direito de habitação.

O condomínio pós-morte ocorre quando, com o falecimento do proprietário, há a transmissão do imóvel a vários herdeiros, que passam a ser coproprietários. Nesse cenário, o cônjuge ou companheiro sobrevivente, que já residia no imóvel, pode exercer o direito real de habitação, independentemente da existência de outros coproprietários.

Por exemplo, após o falecimento de Ana, sua casa, que era a residência familiar, é herdada por seus dois filhos e seu esposo, Carlos. Mesmo com a divisão da propriedade entre os filhos e o cônjuge, Carlos tem o direito de continuar residindo na casa enquanto viver, sem precisar pagar aluguel aos filhos.

Esse direito de habitação não afeta a propriedade dos filhos, que poderão exercer seus direitos sobre o imóvel após o falecimento de Carlos ou conforme acordado entre as partes.

O condomínio pós-morte, portanto, permite a aplicação do direito real de habitação. De modo que oferece segurança ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, garantindo que ele continue usufruindo do imóvel familiar, enquanto preserva os direitos dos demais herdeiros sobre a propriedade.

Se o cônjuge sobrevivente casar novamente, ele continua tendo direito real de habitação?

Uma dúvida comum é se esse direito se mantém caso o cônjuge sobrevivente venha a se casar novamente ou inicie uma nova união estável.

O entendimento majoritário é que sim, o cônjuge sobrevivente continua a ter direito real de habitação mesmo que se case novamente ou constitua uma nova união estável.

O Código Civil de 2002, que está em vigor, não prevê a extinção desse direito nessas circunstâncias. Isso representa uma mudança em relação ao Código Civil de 1916, que determinava a extinção do direito real de habitação se o cônjuge sobrevivente deixasse de ser viúvo, ou seja, caso se casasse novamente.

Essa alteração legal reflete uma evolução na proteção dos direitos do cônjuge sobrevivente, garantindo maior segurança e estabilidade habitacional, independentemente de sua situação conjugal futura.

Dessa forma, o cônjuge sobrevivente pode exercer o direito de habitação enquanto viver, desde que continue utilizando o imóvel exclusivamente como sua residência, sem que mudanças em seu estado civil afetem essa garantia.

Quando se perde o direito real de habitação?

O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente é, em regra, vitalício. Desse modo, ele apenas seria extinto com o falecimento do beneficiário ou se ele renunciasse ao direito.

Ocorre que a pessoa que detém o direito real de habitação tem a obrigação de conservar o imóvel e cumprir com suas obrigações fiscais e condominiais.

Se ela negligenciar essa responsabilidade e o imóvel sofrer danos por falta de manutenção ou não efetuar o pagamento do IPTU e das taxas de condomínio, os demais coproprietários ou herdeiros podem buscar na Justiça a extinção do direito real de habitação. Isso porque podem alegar que o beneficiário não está cumprindo com seu dever de conservação do bem.

Além disso, como já dito, o direito real de habitação é assegurado exclusivamente para fins de moradia no imóvel que servia como residência familiar.

Desse modo, se este imóvel for utilizado para outras finalidades, como locação ou atividade comercial, tal conduta configura desvio de finalidade. Nessas circunstâncias, o descumprimento do propósito estritamente residencial pode levar à extinção desse direito.

Pode vender imóvel com direito real de habitação?

Vender um imóvel que está sujeito ao direito real de habitação é possível, mas apresenta desafios.

A venda é possível, mas o direito de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente permanece, mesmo após a transferência da propriedade. O novo proprietário do imóvel deve respeitar esse direito, permitindo que o beneficiário continue a residir no local.

Na prática, isso pode dificultar a venda do imóvel, já que os compradores geralmente preferem adquirir propriedades sem restrições de uso.

Além disso, é necessário que o comprador tenha pleno conhecimento do direito de habitação existente, o que reforça a importância do registro desse direito na matrícula do imóvel.

Conclusão

O direito real de habitação, apesar de ser uma importante proteção jurídica para o cônjuge ou companheiro sobrevivente, apresenta limitações que devem ser consideradas em cada caso concreto.

Além disso, há casos nos quais haverá a possibilidade de perda do direito real de habitação, como o não pagamento do IPTU e da taxa condominial.

Compreender essas limitações é essencial. Isso porque possibilita o exercício do direito de forma adequada e dentro dos parâmetros legais, assegurando a proteção habitacional sem prejudicar os direitos de outros herdeiros ou coproprietários.

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